Купить квартиру в Казахстане можно двумя основными путями — на вторичном рынке (готовое жильё с историей прав) или в новостройке (по договору долевого участия с проверкой эскроу-счёта застройщика). Сделку всегда оформляют через ЦОН или у нотариуса, а права продавца проверяют по базе egov.kz. Если вы искали «купить квартиру в Новосибирске» — учтите, что процедура там регулируется российским законодательством и отличается от казахстанской; этот материал написан именно для сделок в Алматы, Астане, Шымкенте, Караганде и других городах РК, где действуют СН РК, «7-20-25» и «Бақытты отбасы».
С чего начать: цель, бюджет и город
Перед просмотром объявлений определите три вещи: для чего покупаете (жить, сдавать, вложить деньги), какой у вас реальный бюджет с учётом ипотеки и сколько готовы потратить на ремонт после сделки. В крупных городах цены на вторичное жильё сильно разнятся по районам и году постройки — ориентируйтесь на диапазон, а не на конкретную цифру из одного объявления.
| Город | Вторичка, ₸/м² | Новостройка (эконом), ₸/м² |
|---|---|---|
| Алматы | 550 000–850 000 | 500 000–750 000 |
| Астана | 450 000–700 000 | 420 000–650 000 |
| Шымкент | 300 000–450 000 | 280 000–420 000 |
| Караганда | 220 000–350 000 | 210 000–320 000 |
Цены ориентировочные и зависят от района, состояния дома и текущего спроса. Подробный разбор того, за что вы платите и на чём можно сэкономить без риска, есть в статье «Цена покупки квартиры в тенге: за что платите и на чём реально экономят».
Вторичка или новостройка: разница в рисках
У каждого варианта свои плюсы и слабые места:
- Вторичка — можно сразу заехать, видно реальное состояние дома, но выше риск юридических проблем (наследники, аресты, незаконная перепланировка).
- Новостройка по ДДУ — квартира «с нуля», меньше сюрпризов с проводкой и трубами, но есть риск задержки сроков, если застройщик не работает через эскроу-счёт.
- Готовая новостройка (сдан дом) — компромисс: юридически чище вторички, но дороже эконом-варианта на этапе котлована.
Если не разбираетесь в терминах вроде «долевое строительство», «переуступка» или «ДДУ» — сначала прочитайте «Классификация покупки квартиры: разбираемся в типах и обозначениях», чтобы не путаться при просмотре объявлений на площадках вроде Krisha.kz или локальных аналогов авито.
Как проверить квартиру и продавца до задатка
До внесения любых денег проверьте:
- Правоустанавливающий документ на квартиру (договор купли-продажи, дарения, свидетельство о наследстве) — запросите оригинал, не копию.
- Отсутствие обременений и арестов — через сервисы на egov.kz или запрос в ЦОН.
- Совпадение техпаспорта с реальной планировкой — если была перепланировка без узаконивания, это ваша будущая головная боль.
- Количество собственников и наличие несовершеннолетних долей — сделка с долей ребёнка требует разрешения органов опеки.
- Для новостройки — номер эскроу-счёта застройщика и его наличие в реестре, а также статус разрешения на строительство.
Более полный список типичных подводных камней и того, как их обходят на практике, разобран в статье «Купить квартиру: слабые места и частые проблемы на практике».
Порядок оформления: ЦОН, нотариус, egov.kz
Сама сделка в Казахстане проходит по стандартной схеме:
- Стороны подписывают предварительный договор и вносят задаток (оформляется отдельным договором задатка, а не просто по расписке).
- Основной договор купли-продажи заверяется у нотариуса — это обязательный шаг, устные договорённости силы не имеют.
- Переход права собственности регистрируется через ЦОН или портал egov.kz — после регистрации новый собственник получает выписку из правового кадастра.
- Если сделка ипотечная, банк подключается на этапе одобрения объекта и оценки, деньги переводятся продавцу после регистрации залога.
Срок регистрации обычно занимает несколько рабочих дней, но закладывайте запас времени — при сложных сделках (наследство, несколько собственников) сроки растягиваются.
Госпрограммы: «7-20-25» и «Бақытты отбасы»
Если своих денег на полную сумму нет, доступны две основные программы льготной ипотеки:
- «7-20-25» — ипотека под фиксированную ставку с первоначальным взносом от 20%, рассчитана на покупку жилья на вторичном и первичном рынке в пределах установленного лимита стоимости.
- «Бақытты отбасы» — программа для семей с детьми и других льготных категорий, условия по ставке и взносу мягче стандартной ипотеки.
Точные лимиты по сумме кредита и ставке периодически меняются, поэтому актуальные цифры уточняйте напрямую у банка-оператора или в «Отбасы банке» — в статье их указывать не будем, чтобы не давать устаревшие данные.
На что смотреть в самой квартире и доме
Для Казахстана климат и грунты — не абстрактный пункт, а конкретные риски:
- В северных регионах (Астана, Костанай, Павлодар) промерзание грунта достигает значительной глубины — проверяйте, нет ли следов промерзания фундамента и трещин на углах дома.
- На западе (Атырау, Актау) грунты часто засолены — обращайте внимание на состояние отделки первых этажей и подвалов, есть ли следы капиллярной сырости.
- В Алматы и предгорьях — сейсмоопасная зона, важно, что дом построен с учётом сейсмостойкости; для вторички уточняйте год постройки и серию дома.
- Проверяйте инженерные системы: отопление, стояки, состояние электропроводки — особенно в домах старше 25-30 лет.
Подробный чек-лист по выбору конкретной квартиры и района — в статье «Как выбрать купить квартиру: на что смотреть в Казахстане».
Что дальше: подготовка к ремонту
После регистрации права собственности имеет смысл сразу заложить бюджет на минимальный ремонт — даже во «вторичке в хорошем состоянии» часто нужна замена сантехники и электрики под текущие нормы. Стоимость черновых работ в среднем составляет 12 000–18 000 ₸ за м², но конкретная цифра зависит от региона, состояния стен и объёма замены коммуникаций — не ориентируйтесь на цену из чужого ремонта без замера своей квартиры.