Чтобы купить новостройку в Казахстане без риска остаться без денег и без квартиры, нужно проверить три вещи: разрешение на строительство у застройщика, договор долевого участия (ДДУ) с эскроу-счётом и полный пакет документов на этапе сдачи дома — акт приёма-передачи, технический паспорт и регистрацию права собственности через ЦОН или портал egov.kz. С 2021 года по закону РК «О долевом участии в жилищном строительстве» деньги дольщиков идут не напрямую застройщику, а на эскроу-счёт в банке, и это меняет весь порядок оформления сделки.
- Какие документы нужны при покупке новостройки
- Как работают эскроу-счета и договор долевого участия
- Крупные застройщики РК — на что смотреть при выборе
- Что проверить перед подписанием договора
- Оформление права собственности после сдачи дома
- Сколько стоит оформление документов на новостройку
- Частые проблемы при оформлении новостройки
Какие документы нужны при покупке новостройки
На этапе строительства покупатель заключает не договор купли-продажи, а договор долевого участия. Перед подписанием стоит запросить у застройщика:
- разрешение на строительство (выдаётся местным исполнительным органом — акиматом);
- правоустанавливающий документ на земельный участок;
- проектную декларацию с описанием объекта, сроков и характеристик дома;
- справку о заключении договора с банком-эскроу-агентом;
- устав и свидетельство о госрегистрации компании-застройщика.
Со стороны покупателя нужны удостоверение личности, ИИН, при покупке в браке — согласие супруга (если жильё оформляется как совместная собственность), и подтверждение источника средств, если сделка идёт через ипотеку. Подробнее о том, чего вообще ждать от покупки на этапе стройки, разобрано в статье «Новостройка без иллюзий: чего ждать на практике».
Как работают эскроу-счета и договор долевого участия
Смысл эскроу-схемы простой: деньги дольщика лежат в банке и переходят застройщику только после сдачи дома в эксплуатацию (или поэтапно, в зависимости от условий банка). Пока стройка не завершена, застройщик не может свободно распоряжаться этими средствами — это и есть основная защита от недостроя, ради которой закон вводили.
В ДДУ обязательно должны быть прописаны:
- точный адрес и характеристики объекта (этаж, площадь, номер квартиры на плане);
- срок передачи объекта дольщику;
- цена договора и порядок расчётов через эскроу-счёт;
- ответственность застройщика за просрочку сдачи;
- реквизиты банка, который ведёт эскроу-счёт.
Если в договоре нет привязки к эскроу-счёту, а деньги просят перевести напрямую на счёт застройщика — это повод насторожиться и отказаться от сделки. Именно на такие моменты чаще всего натыкаются покупатели, о типичных промахах подробно рассказано в материале «Новостройка: пять ошибок, из-за которых всё придётся переделывать».
Крупные застройщики РК — на что смотреть при выборе
В Алматы и Астане основной объём предложений формируют несколько крупных игроков — BI Group, Kuat, Basis-A (Bazis-A) и ряд региональных застройщиков поменьше. У крупных компаний обычно проще проверить историю: количество сданных объектов, соблюдение сроков по прошлым проектам, наличие подключения к эскроу-счетам как обязательному условию продаж.
Но сам по себе размер компании не гарантия — проверять нужно конкретный проект: есть ли разрешение на строительство именно этого дома, зарегистрирован ли ДДУ, ведётся ли эскроу-счёт по этому объекту. Разные форматы жилья — эконом, комфорт, бизнес-класс — предъявляют разные требования и к документам, и к срокам сдачи, это разобрано в статье «Новостройка: какие бывают типы и для чего каждый подходит».
Что проверить перед подписанием договора
- совпадает ли адрес и кадастровый номер участка в разрешении на строительство с реальным адресом объекта;
- указан ли в проектной декларации сейсмический класс дома — для Алматы и предгорий это критично из-за высокой сейсмоактивности региона;
- учтены ли климатические требования по региону — для северных областей это глубина промерзания фундамента и толщина утепления фасада, для западного Казахстана — защита от засоления грунтов;
- есть ли банк-эскроу-агент в договоре и совпадает ли он с тем, что указан в проектной декларации застройщика.
Оформление права собственности после сдачи дома
Когда дом сдан в эксплуатацию, покупатель подписывает акт приёма-передачи — с этого момента можно оформлять право собственности. Порядок такой:
- застройщик передаёт дольщику акт приёма-передачи квартиры;
- оформляется технический паспорт на квартиру (обычно через НАО «Государственная корпорация «Правительство для граждан»);
- подаётся заявление на регистрацию права собственности — через ЦОН или портал egov.kz;
- после регистрации в правовом кадастре покупатель получает выписку, подтверждающую право собственности.
На этом этапе стоит внимательно осмотреть квартиру перед подписанием акта: проверить черновую отделку, работу вентиляции, отсутствие трещин и промерзания углов — особенно если дом сдаётся зимой в северных регионах, где морозы доходят до −35 °C и дефекты утепления проявляются быстрее всего.
Сколько стоит оформление документов на новостройку
Точные суммы зависят от региона, банка и нотариуса, но ориентировочные расходы выглядят так:
| Статья расходов | Ориентировочная стоимость |
|---|---|
| Регистрация права собственности в ЦОН | от 2 000 до 5 000 ₸ |
| Оформление технического паспорта | от 8 000 до 15 000 ₸ |
| Нотариальное заверение согласия супруга (при необходимости) | от 3 000 до 7 000 ₸ |
| Услуги риелтора при сопровождении сделки | 1-3% от стоимости квартиры |
| Оценка недвижимости для ипотеки (при необходимости банка) | от 10 000 до 20 000 ₸ |
Суммы ориентировочные и меняются в зависимости от города, тарифов конкретного ЦОНа и банка. Общая картина того, из чего в принципе складывается цена жилья на этапе стройки и после сдачи, подробно разобрана в статье «Сколько стоит новостройка в Казахстане и из чего складывается цена».
Частые проблемы при оформлении новостройки
- застройщик просит доплату «в конверте» сверх суммы в ДДУ — легальный способ пресечь это один: фиксировать всю сумму в договоре и платить только через эскроу-счёт;
- расхождение площади по обмерам БТИ с площадью в ДДУ — обычно решается доплатой или возвратом разницы согласно условиям договора, поэтому пункт о перерасчёте при расхождении площади должен быть в тексте ДДУ заранее;
- задержка с оформлением техпаспорта из-за того, что дом формально сдан, но не подключены все инженерные сети — в этом случае стоит требовать от застройщика официальный график устранения замечаний;
- отказ в регистрации права собственности из-за отсутствия акта ввода дома в эксплуатацию — без этого документа ЦОН не примет заявление, поэтому проверять его наличие нужно до подписания акта приёма-передачи.
Главное правило при оформлении новостройки в Казахстане — не торопиться с оплатой до проверки разрешительных документов и не соглашаться на расчёты в обход эскроу-счёта, даже если застройщик обещает скидку за такую схему.