Сдавая в аренду кому-то помещение или имущество, человек всегда беспокоится за сохранность. Всем известно, что договор аренды не расторгается собственником в одностороннем порядке, и для многих это является сдерживающим фактором, когда они задумываются о том, не сдать ли им бабушкину квартиру студентам или гараж под мастерскую мебельного производства.
Стоит ли лишаться выгоды из-за беспокойства о сохранности имущества, и какие законы защищают владельца от недобросовестного арендатора?
- Есть несколько ситуаций, которые рассмотрены в гражданском законодательстве Российской Федерации, когда можно расторгнуть договор аренды без согласия арендатора
- 1. Арендатор нарушает условия договора и использует арендуемое помещение не по назначению
- 2. Арендатор существенно ухудшает имущество (п.2 ч.1 ст.619 ГК РФ)
- 3. Арендатор более одного раза не оплачивает аренду по договорной цене
- 4. Если в договоре аренды оговорены сроки проведения арендатором капитального ремонта, а он этот пункт не выполняет
Есть несколько ситуаций, которые рассмотрены в гражданском законодательстве Российской Федерации, когда можно расторгнуть договор аренды без согласия арендатора
1. Арендатор нарушает условия договора и использует арендуемое помещение не по назначению
Если арендатор снимает помещение, чтобы заниматься там производством, а сам организует сауну, то владелец вправе обратиться в суд, который с высокой долей вероятности примет решение об отмене условия аренды. Желательно назначение недвижимости прописывать в договоре, чтобы потом не возникло проблем в суде. Но все же, если просто сдается жилая квартира, то ни у кого не возникнет сомнений, что склад продуктов там возник незаконно. Если арендатор снимает помещение под склад, то там может находиться только склад, и производство на этой территории незаконно. В несоблюдение условий договора входит также передача имущества арендатором в субаренду или использование его в качестве залога. Любые юридические махинации с недвижимостью могут проходить только по согласию владельца. Также незаконна бескорыстная передача в использование арендуемого помещения иному лицу, и тем более с целью получения выгоды.
2. Арендатор существенно ухудшает имущество (п.2 ч.1 ст.619 ГК РФ)
Этот пункт значительно успокоит многих владельцев сдаваемых квартир. Арендатор обязан следить за состоянием доверенного ему имущества, проводить в нем ремонт вовремя, если это необходимо, помещения должны отвечать санитарно-гигиеническим нормам. Если санэпидемэкспертиза подтвердит, что состояние недвижимости упадочное, то это является веским основанием для одностороннего расторжения договора аренды. Законом запрещено менять планировку помещений без согласия владельца, запрещено также проводить даже ремонтные работы, если арендодатель против или не знает об этом. Если в аренду сдается памятник культуры, и в договоре заранее обговорено, что арендатор обязан следить за его сохранностью и проводить капитальный ремонт, но этот пункта не выполняет, то договор аренды может быть расторгнут по решению суда.
3. Арендатор более одного раза не оплачивает аренду по договорной цене
Пункт этот понятен всем и без объяснения – арендатор должен платить вовремя. Есть лишь еще один небольшой нюанс – важно не только платить, но и оплачивать аренду в полном размере. Даже если снимающий помещение не согласен с размером оплаты, цену устанавливает собственник, который имеет право в случае неуплаты обратиться в суд, который, скорее всего, вынесет приговор в его пользу.
4. Если в договоре аренды оговорены сроки проведения арендатором капитального ремонта, а он этот пункт не выполняет
В договоре можно предусмотреть пункт, по которому именно арендатор будет обязан следить за состоянием помещения. Если недвижимость заведомо находится в аварийном состоянии и нуждается в срочном ремонте, то обязательно следует зарегистрировать этот момент документально. Также если в течение срока аренды помещение претерпело сильные перемены, то даже если точные сроки не оговорены заранее, арендатор все равно обязан провести восстановительные работы в кратчайшие сроки, пока ситуация не стала критической. Если он, в свою очередь, затягивает с решением стоящей проблемы и не приступает к ремонту, то в случае, если суд сочтет, что это действительно так, договор аренды может быть расторгнут в одностороннем порядке по заявлению арендодателя.
Большая вероятность расторжения договора возникает, если арендатор нарушает не один, а сразу несколько пунктов договора. Например, если кто-то привел к тому, что помещение нуждается в срочном ремонте, которого он не проводит, и притом еще и задерживает оплату аренды, то заставить его очистить помещение не составит труда, если повести себя разумно и обратиться в суд. Также в договоре аренды можно предусмотреть дополнительные пункты, в которых бы рассматривались ситуации, не предусмотренные законом Российской Федерации. Кроме того, если арендодателю срочно потребовалось сдаваемое помещение, то по закону он опять же имеет право перестать сдавать в аренду имущество, даже если арендатор против. Конечно, закон всегда защищает собственника, и если тот прав, то закон будет на его стороне. Но все же не стоит при первом же возникшем с кем-то несогласии бежать в суд и портить отношения с человеком. Всегда сначала нужно постараться договориться полюбовно и отнестись друг к другу по-человечески.
